Eine Immobilienbewertung ist ein wichtiger Schritt bei jeder Immobilientransaktion. Sie gibt Aufschluss über den tatsächlichen Wert einer Immobilie und kann sowohl beim Verkauf als auch bei der Vermietung von großer Bedeutung sein. Ein zu hoher Verkaufspreis oder eine zu hohe Miete können dazu führen, dass die Immobilie länger auf dem Markt bleibt, während ein zu niedriger Preis den Verkäufer oder Vermieter unter Wert verkauft oder vermietet.
Eine qualifizierte Immobilienbewertung erfordert Fachkenntnisse und Erfahrung. Ein erfahrener Immobilienbewerter wird die Immobilie gründlich untersuchen und alle relevanten Faktoren berücksichtigen, einschließlich der Lage, der Größe, der Ausstattung, des Zustands und der Bodenbeschaffenheit. Er wird auch Vergleichsobjekte in der Umgebung untersuchen, um einen realistischen Verkaufspreis oder eine angemessene Miete zu bestimmen.
1. Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren ist eine der am häufigsten verwendeten Methoden zur Bewertung von Immobilien. Es basiert auf dem Vergleich von ähnlichen Immobilien, die in einer vergleichbaren Lage und mit ähnlichen Merkmalen verkauft wurden. Auf dieser Grundlage kann der Wert der zu bewertenden Immobilie geschätzt werden.
Für das Vergleichswertverfahren müssen in der Regel mindestens drei Vergleichsobjekte gefunden werden. Die Vergleichsobjekte müssen eine ähnliche Lage, Größe, Ausstattung und Zustand haben wie die zu bewertende Immobilie. Idealerweise sollten die Vergleichsobjekte auch kürzlich verkauft worden sein, um sicherzustellen, dass die Marktlage zum Zeitpunkt der Bewertung berücksichtigt wird.
Wenn die Vergleichsobjekte gefunden wurden, werden sie auf der Grundlage ihres Verkaufspreises pro Quadratmeter verglichen. Das Verkaufspreis pro Quadratmeter wird berechnet, indem der Verkaufspreis durch die Größe der Immobilie geteilt wird. Der Verkaufspreis pro Quadratmeter der Vergleichsobjekte wird dann mit der Größe der zu bewertenden Immobilie multipliziert, um den geschätzten Wert der Immobilie zu ermitteln.
2. Ertragswertverfahren
Ein weiteres Bewertungsverfahren ist das Ertragswertverfahren, bei dem der zukünftige Ertrag einer Immobilie prognostiziert wird. Bei dieser Methode wird der Wert einer Immobilie durch den Kapitalisierungszinssatz und den Nettoertrag berechnet. Der Kapitalisierungszinssatz ist der Zinssatz, der erforderlich ist, um die Investition in die Immobilie zu rechtfertigen. Der Nettoertrag ist das Ergebnis der Differenz zwischen den Einnahmen aus der Immobilie und den laufenden Kosten.
Um den Nettoertrag zu berechnen, werden die jährlichen Mieteinnahmen der Immobilie um die laufenden Kosten reduziert. Dazu gehören Kosten wie Grundsteuern, Versicherungen, Reparaturen und Instandhaltungen sowie Verwaltungskosten. Der verbleibende Betrag ist der Nettoertrag, der dann durch den Kapitalisierungszinssatz dividiert wird, um den Wert der Immobilie zu ermitteln.
Das Ertragswertverfahren ist besonders nützlich bei der Bewertung von gewerblich genutzten Immobilien, da es die Ertragskraft der Immobilie berücksichtigt. Es ist auch nützlich bei Immobilien, bei denen die Einkünfte aus der Immobilie der Hauptfaktor für ihre Wertbestimmung sind, wie beispielsweise bei Mehrfamilienhäusern.
Allerdings hat auch das Ertragswertverfahren seine Einschränkungen. Es kann schwierig sein, genaue Schätzungen der zukünftigen Mieteinnahmen und -kosten vorzunehmen, insbesondere wenn es sich um eine sich schnell verändernde Marktlage handelt.
3. Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren hingegen berücksichtigt hauptsächlich den materiellen Wert einer Immobilie. Hierbei werden Kosten für eventuelle Reparaturen und Modernisierungen sowie die Bodenbeschaffenheit und die Lage der Immobilie in die Bewertung mit einbezogen. Das Sachwertverfahren gliedert sich in drei Schritte:
- Ermittlung des Bodenwerts: Der Bodenwert wird durch den Vergleich mit anderen Grundstücken in der Umgebung ermittelt, die ähnliche Eigenschaften aufweisen wie das zu bewertende Grundstück. Hierbei werden insbesondere die Lage, die Größe, die Bodenbeschaffenheit und die Bebauungsform des Grundstücks berücksichtigt.
- Ermittlung des Gebäudewerts: Der Gebäudewert wird durch die Ermittlung der Herstellungskosten des Gebäudes ermittelt. Hierbei werden alle Kosten berücksichtigt, die erforderlich sind, um das Gebäude zu errichten, wie beispielsweise Material-, Arbeits- und Baunebenkosten. Dabei wird auch der Alterungs- und Abnutzungsgrad des Gebäudes berücksichtigt.
- Ermittlung des Gesamtwerts: Der Gesamtwert ergibt sich aus der Addition des Bodenwerts und des Gebäudewerts unter Berücksichtigung von weiteren Faktoren wie der Lagequalität des Gebäudes, dem Zustand des Grundstücks, dem Baujahr des Gebäudes und der Bautechnik.
4. Fazit
Es ist wichtig zu beachten, dass keines der genannten Verfahren allein den tatsächlichen Wert einer Immobilie widerspiegelt. Vielmehr werden in jedem Fall alle Verfahren von uns kombiniert, um ein möglichst genaues Ergebnis zu erhalten.
Denn eine qualifizierte Immobilienbewertung ist für Verkäufer, Verrenter, Käufer und Mieter sowie für Banken und Versicherungen von großer Bedeutung.
